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아파트와 관련된 세금을 더 자세하고 구체적으로 설명합니다. 이 정보는 2024년 주택과 세금 책자에 근거합니다.
1. 취득세
(1) 정의:
- 주택을 취득할 때 납부해야 하는 세금. 취득은 일반적인 매매뿐 아니라 교환, 상속, 증여 등 유·무상의 모든 형태를 포함합니다.
(2) 과세 대상:
- 부동산(토지, 건축물), 차량, 기계장비, 항공기, 골프 회원권 등. 아파트의 경우, 토지와 건축물 및 부속 토지가 과세 대상에 포함됩니다.
(3) 납세의무자:
- 주택을 취득한 자. 등기·등록 여부와 관계없이 사실상 취득한 것으로 봅니다.
(4) 취득 시기:
- 원칙적으로 대금 지급일이지만, 상속 또는 무상 취득의 경우에는 계약일에 따라 결정됩니다. 신축 건축물은 사용 승인일, 임시 사용 승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
(5) 과세 표준:
- 취득 당시의 가액을 기준으로 합니다. 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액)이 과세 표준이 됩니다. 예외적으로, 무상 취득인 상속 취득은 '시가 인정액'을 기준으로 합니다.
(6) 세율:
◦ 주택 유상 거래의 경우, 2020년 8월 12일 기준으로 1~3%의 표준 세율이 적용됩니다. 다주택자나 법인의 주택 취득은 중과세 대상이 될 수 있습니다.
◦ 일시적 2주택에 해당하면 1~3%의 표준 세율이 적용될 수 있습니다. 조정 대상 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 8%의 세율이 적용될 수 있지만, 예외도 있습니다.
◦ 법인이 유상으로 주택을 취득하는 경우 12%의 세율이 적용됩니다.
◦ 조정 대상 지역 내 3억 원 이상의 주택을 무상으로 취득하는 경우 12%의 세율이 적용될 수 있습니다.
◦ 고급 주택을 취득하는 경우 중과세율이 적용됩니다.
(7) 취득세 감면:
◦ 생애 최초 주택 구입 시 12억 원 이하 주택에 대해 최대 200만 원 한도로 취득세 감면을 받을 수 있습니다.
◦ 2024년 1월 1일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 소형 신축 주택(다가구, 연립, 다세대, 도시형 생활 주택, 소형 오피스텔)으로서 전용 면적 60m² 이하, 수도권 6억 원/비수도권 3억 원 이하인 경우 취득세 감면이 적용됩니다.
◦ 임대 사업자가 임대 목적으로 공동 주택을 건설하거나 최초로 분양받은 경우 취득세가 감면될 수 있습니다.
◦ 전세 사기 피해자가 전세 사기 피해 주택을 취득하는 경우, '23.6.1~'26.12.31까지 최대 200만원 한도로 취득세가 면제될 수 있습니다.
◦ 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면도 있습니다.
(8) 신고 및 납부:
- 취득일(계약일)로부터 30일 이내에 신고 및 납부해야 합니다.
2. 재산세
(1) 정의:
- 주택을 소유한 자에게 부과되는 지방세.
(2) 과세 대상:
- 토지, 건축물, 주택 등. 아파트의 건물과 그 부속 토지가 재산세 과세 대상입니다.
(3) 납세의무자:
- 과세 기준일(매년 6월 1일) 현재 주택을 사실상 소유하고 있는 자.
(4) 과세 표준:
- 주택의 시가 표준액을 기준으로 합니다.
(5) 세율:
◦ 주택에 대한 재산세는 4단계 누진세율(0.1%~0.4%)을 적용합니다.
◦ 1세대 1주택자에 대해서는 공시 가격 9억 원 이하 주택에 대해 특례 세율을 적용합니다.
(6) 재산세에 부가되는 세금:
◦ 재산세 도시 지역분: 재산세 과세 표준 × 1.4/1,000.
◦ 지방 교육세: 재산세액(도시 지역분 제외) × 20%.
◦ 지역 자원 시설세: 소방 시설 등에 소요되는 비용에 충당하기 위해 부과됩니다.
(7) 납부:
- 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 9월 16일부터 9월 30일까지 두 번에 나누어 납부합니다.
(8) 분납:
- 재산세 납부 세액이 250만 원을 초과하는 경우 분납이 가능합니다.
(9) 물납:
- 납부 세액이 1천만 원을 초과하는 경우, 부동산으로 물납할 수 있습니다.
(10) 감면:
◦ 임대 주택에 대한 재산세 감면.
◦ 장기 일반 민간 임대 주택 등에 대한 감면.
◦ 전세 사기 피해자 지원을 위한 감면.
3. 종합부동산세
(1) 정의:
- 고액의 부동산 보유자에 대해 부과되는 세금.
(2) 과세 대상:
- 주택.
(3) 납세의무자:
- 과세 기준일(6월 1일) 현재 주택분 재산세 납세 의무자.
(4) 과세 표준:
- 주택 공시 가격 합계액에서 공제 금액(1세대 1주택자 12억 원, 개인 9억 원)을 차감한 금액에 공정 시장 가액 비율을 곱한 금액.
(5) 세율:
- 과세 표준에 따라 0.5%~2.7%의 세율을 적용합니다.
(6) 1세대 1주택자 혜택:
- 1세대 1주택자에 대해서는 공제 금액을 12억 원으로 적용하고, 연령별·보유 기간별 세액 공제를 적용하는 등 세금 부담을 덜어줍니다.
(7) 분납:
- 종합부동산세 납부 세액이 250만 원을 초과하는 경우 분납이 가능합니다.
(8) 납부 유예:
- '22년부터 일정 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 해당 주택분 종합부동산세액에 상당하는 납세 담보를 제공하는 경우 납부 유예를 신청할 수 있습니다.
(9) 합산 배제 임대 주택:
- 일정 요건을 갖춘 임대 주택은 종합부동산세 과세 대상에서 제외될 수 있습니다.
(10) 농어촌 특별세:
- 종합부동산세에 부가되는 세금으로, 종합부동산세액의 20%가 과세됩니다.
4. 주택 임대 소득세
(1) 정의:
- 주택 임대 사업을 통해 얻는 소득에 대해 부과되는 세금.
(2) 과세 대상:
- 주택 임대 수입 금액.
(3) 과세 방법:
- 사업 소득으로 분류되어 다른 소득과 합산하여 종합 소득세로 신고·납부해야 합니다.
(4) 필요 경비:
- 임대 주택에 대한 수선비, 관리비, 세금, 감가상각비 등을 필요 경비로 공제할 수 있습니다.
(5) 추계 과세:
- 장부가 없거나 기장 내용이 미비한 경우, 국세청이 고시하는 업종별 경비율을 적용하여 소득 금액을 계산할 수 있습니다.
(6) 세액 감면:
- 소형 주택 임대 사업자에 대한 세액 감면이 있을 수 있습니다.
5. 양도 소득세
(1) 정의:
- 주택의 양도(매매, 교환, 증여 등)로 인해 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금.
(2) 과세 대상:
- 국내 또는 국외에 있는 주택.
(3) 양도 가액:
- 주택의 양도 당시 양도자와 양수자 간의 실지 거래 가액.
(4) 필요 경비:
- 취득 가액, 자본적 지출액, 양도비 등.
(5) 양도 소득 과세 표준:
- 양도 가액에서 필요 경비를 공제한 후 기본 공제액(250만 원)을 차감한 금액.
(6) 세율:
- 양도 소득 과세 표준에 따라 누진세율을 적용합니다.
(7) 1세대 1주택 비과세:
- 1세대 1주택 요건을 충족하는 경우 양도 소득세가 비과세될 수 있습니다.
6. 상속·증여세
(1) 정의:
- 주택을 상속 또는 증여받을 경우 부과되는 세금.
(2) 과세 대상:
- 상속 재산 가액 또는 증여 재산 가액.
(3) 세율:
- 상속세와 증여세는 각각 다른 세율 체계를 가지고 있습니다.
(4) 신고·납부:
- 상속 개시일 또는 증여 일로부터 일정 기간 내에 신고·납부해야 합니다.
위에 언급된 세금 외에도, 1세대 1주택, 일시적 2주택 등 다양한 요건에 따라 세금 혜택이 달라질 수 있습니다. 복잡한 세금 문제에 대해서는 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.